Podstawową konsekwencją ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu jest nałożenie na jego beneficjenta obowiązku uiszczania opłaty rocznej z tego tytułu. To taki swoisty czynsz, płacony przez użytkownika wieczystego. Opłatę tę ustala się jako iloczyn stawki procentowej i wartości nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste. Co przy tym istotne, może ona podlegać aktualizacji raz na trzy lata. W praktyce zatem raz na trzy lata jesteśmy zmuszeni do zaakceptowania podwyżki. Czy da się tego uniknąć?
Oczywiście od 1 stycznia 2019 r. wszyscy użytkownicy wieczyści gruntów, przeznaczonych na cele mieszkaniowe staną się z automatu ich właścicielami, dlatego opłata za użytkowanie wieczyste nie będzie już ich dotyczyła. Zmierzą się z innymi problemami, związanymi z obowiązkiem uiszczenia opłaty przekształceniowej, wcześniejszymi spłatami i formalnościami przy uzyskiwaniu od organów administracji publicznej stosownych zaświadczeń i przy wpisie do księgi wieczystej.
Użytkownicy wieczyści innych gruntów, rozliczą się jednak na starych zasadach, uiszczając standardową opłatę roczną. Czy w tym zakresie będą podwyżki? Zgodnie z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami opłata roczna podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość danej nieruchomości ulegnie zmianie. Dokonanie aktualizacji możliwe jest zarówno z urzędu, jak i na wniosek użytkownika wieczystego. Przy czym obniżenie opłaty jest możliwe wyłącznie przez pierwsze pięć lat trwania użytkowania wieczystego (o ile oczywiście wartość nieruchomości się zmniejszy). Wspomnianą wartość nieruchomości określa się natomiast na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. To właśnie opinia rzeczoznawcy jest kluczowym elementem, przesądzającym o wysokości opłaty.
Aktualizacja opłaty wymaga złożenia wypowiedzenia (przez wnioskodawcę, czyli użytkownika wieczystego lub organ administracji) najpóźniej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego planowaną aktualizację. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną oraz zawierać ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty. Doręczenie tego dokumentu musi uwzględniać zasady, określone w kodeksie postępowania administracyjnego. Czy użytkownik wieczysty może nie zgodzić się z nową wysokością opłaty? Tak, posiada on prawo do zakwestionowania aktualizacji opłaty. Na tę czynność ustawa wyznacza mu 30 dni od otrzymania wypowiedzenia. Jak skutecznie sprzeciwić się zawyżonej opłacie? Wystarczy złożyć we właściwym samorządowym kolegium odwoławczym stosowne pismo. Nie wymaga ono ani szczególnego uzasadnienia, ani przedstawienia jakichkolwiek dowodów. Wystarczy napisać, że nie zgadzamy się z ustaloną kwotą opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Jeżeli samorządowe kolegium odwoławcze stwierdzi, w konsekwencji przeprowadzonego postępowania administracyjnego, że słusznie ustalono wartość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wciąż możliwe jest wniesienie sprzeciwu do sądu powszechnego (za pośrednictwem SKO). To postępowanie wymaga jednak większej aktywności użytkownika wieczystego. Od tej chwili to na nim będzie bowiem spoczywał ciężar dowodu, a zatem obowiązek wykazania, że organy administracji publicznej pomyliły się w swoich rozstrzygnięciach.
Praktyka pokazuje, że niejednokrotnie aktualizacje przeprowadzane z urzędu obarczone są licznymi błędami i niedokładnościami. Warto zatem zweryfikować dokonane przez organy administracji ustalenia. Przy czym należy wykazać się ogromną cierpliwością, ponieważ najczęściej dochodzi do obniżenia kwoty ustalonej opłaty dopiero w toku postępowania sądowego.